李小龍

　　南昌市政拿地已經超過兩年半，香河園3號地目前能看見的只有地下工程的大坑。新京報記者 張旭 攝
　　拿地兩年半後，香河園3號地還只是一個“大坑”。
　　2012年4月16日，來自江西的南昌市政公用投資控股有限責任公司（以下簡稱“南昌市政”）斥資19.15億元，強勢摘得東二環外的香河園3號地，成交樓麵價超過2.5萬元/平方米，在當時僅次於薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓麵價。時至今日，拿地已經超過兩年半，香河園3號地能看見的僅有地下工程的大坑。
　　與同年拿地項目相比，香河園3號地的開發節奏明顯偏慢。而據記者最新獨家獲得的消息，知名房企融創已於今年10月正式入股香河園地塊，並將負責操盤。
　　現場
　　仍在進行地下工程施工
　　日前，記者來到位於東直門東北方向的香河園地塊。地塊圍擋廣告牌上顯示著“市政公用集團打造千億百年企業”等字樣。圍牆內是一個大坑，現場正在進行地下工程施工。
　　“地下要做6層呢”，現場一位工作人員指著大坑告訴記者，項目動工大概半年時間，售樓處也開始建了。
　　相對於現在才建售樓處，2012年11月，南昌市政有關人士曾告訴記者，香河園地塊計劃“明年”也就是2013年中後期入市，將推出中等戶型為主的全裝修產品。因為住宅體量僅5萬平方米，可售房源就在200套左右。
　　不過時至2014年11月底，香河園3號地入市之期還不得而知。項目開發公司北京香園大道實業有限公司（以下簡稱“香園大道”）董事長許飈婉拒了記者採訪。南昌市政宣傳部人士也未回應採訪請求。
　　調查
　　經驗不足拖慢開發節奏
　　同在2012年拿地，香河園3號地開發節奏和同年另兩宗地塊相比，可以說慢得不是一星半點。
　　招商聯合體在當年2月拿下的來廣營地塊，即如今的臻園早在2013年8月就已經入市。2014年前三季度，臻園還以約36億元的銷售額成為北京住宅銷冠，該項目許多樓棟也已經封頂。此外，比南昌市政拿下香河園地塊晚近3個月，中赫拿下的萬柳項目、如今的萬柳書院已經接近現房狀態。
　　而香河園地塊直到今年上半年才正式開工。市住建委網站顯示，香河園3號地分別於2014年5月27日和8月13日，取得兩個施工許可證，證號分別為[2014]施建字0299號和[2014]施建字0489號。前者為4號樓，後者包括1號樓等五項。從2012年4月拿地，到2014年5月取得首個開工證，時間已經過去了兩年多。
　　對於香河園地塊的“慢調”，有接近南昌市政方面的人士對記者透露，開發經驗不足是關鍵原因。南昌市政在拿地之初曾覺得價格太高難以消化，一度想轉手該地塊。後來看到萬柳地塊拍出4萬元/平方米的高價後，才堅定了對北京高端市場的信心。但在北京，南昌市政只在2005年前後開發過德勝門附近一樓盤。如何在東二環做一個高端住宅，南昌市政並沒有太成熟的想法。記者還瞭解到，直到今年年中，南昌市政還在考察北京多個高端樓盤。
　　另有業內人士對記者分析，作為外來企業，實際開發過程中，南昌市政取得各類證照也比較慢。
　　查詢北京市規劃委員會網站可知，南昌市政2012年4月中旬拿地，9個月後的2013年1月30日，香河園地塊取得用地規劃許可證；又過8個月，才在2013年9月底取得建設工程規劃許可證。
　　與此相對比，中赫在2012年7月10日拿下海澱萬柳地塊，兩個多月後，即在同年9月24日就取得用地規劃許可證；隨後在2013年5-6月陸續獲得多棟樓宇的建設工程規劃許可證。
　　進展
　　融創入股將加快進度
　　如何加快香河園3號地開發節奏？南昌市政開始借助外力。
　　根據記者最新瞭解的消息，融創已經成為香河園3號地的小股東，將負責該地塊的操盤。融創方面並未對記者證實這一消息，但北京市工商局網站顯示，今年10月20日，北京融創建投房地產有限公司成為香園大道的出資人，排在南昌市政之後。北京融創建投法人為融創中國執行董事、融創北京公司總經理荊宏。
　　公開資料顯示，近兩年香園大道已經多次引入投資人。2013年1月16日之前，該公司只有南昌市政1億元的出資；首次變更後，在南昌市政原有投資基礎上，香園大道引入南昌滕王閣房地產開發有限公司6666.67萬元註冊資本。2014年10月14日，南昌滕王閣隱退，合肥華源物業發展有限責任公司成為二號投資人。一周之後，2014年10月20日，二號投資人變成融創建投。
　　目前，融創方面尚未透露具體的出資額和出資比例。
　　北京中原地產首席分析師張大偉認為，對於一個小體量高端住宅來說，南昌市政缺乏運營經驗。吸引融創合作可以大幅度降低運營成本，提高項目知名度，加快開發進程和回款。
　　有接近南昌市政人士對記者表示，拿地兩年多，香河園地塊只沉澱資金不回款，也成為影響其他投資人熱情的障礙。
　　■ 香河園3號地經歷回顧
　　●2012年4月16日，南昌市政斥資19.15億元，摘得東二環外的香河園3號地，成交樓麵價超過2.5萬元/平方米。
　　●2013年1月16日，項目開發公司“香園大道”引入南昌滕王閣房地產開發有限公司6666.67萬元註冊資本。
　　●2013年1月30日，香河園3號地取得用地規劃許可證。
　　●2013年9月底，香河園3號地取得建設工程規劃許可證。
　　●2014年5月27日和8月13日，香河園3號地取得兩個施工許可證。
　　●2014年10月14日，南昌滕王閣隱退，合肥華源物業發展有限責任公司成為“香園大道”二號投資人。
　　●2014年10月20日，“香園大道”的二號投資人變成北京融創建投房地產有限公司，該公司法人為融創中國執行董事、融創北京公司總經理荊宏。
　　信息來源：北京土地整理儲備中心網站、北京工商局網站、北京市住建委網站、北京市規劃委員會網站
　　採寫/新京報記者 張旭 實習生 任思雨　　（原標題：融創悄然入股東直門昔日豪地）